Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Черногории и оформлять ее как на физическое, так и на юридическое лицо.
Законом об имущественно-правовых отношениях определяется лишь небольшая категория земель и объектов, которые нельзя купить. Так, иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.
Для покупки объекта недвижимости нужен только загранпаспорт. Также есть возможность приобрести объект и удаленно, для этого нужно в России оформить доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы, а в Черногории перевести ее у судебного переводчика на черногорский язык.
Выбор недвижимости
Залогом хорошей покупки недвижимости является получение наиболее полной информации об объекте и его окружении, а также проверка документов. Идеально увидеть объект своими глазами, еще лучше – не в сезон, чтобы оценить все его возможные недостатки, связанные с климатом. Также важно понять, насколько вас устраивает инфраструктура и сама местность.
Второй важный вопрос – это документы. В зависимости от типа недвижимости: вторичная, новая, строящаяся или земельный участок, нужно проверять наличие необходимых документов, которые должны быть у добросовестного продавца.
Проверку можно осуществлять самим (тут потребуется время и присутствие в стране), а можно поручить ее специализированной фирме. Зачастую проверкой занимаются агентства недвижимости, которые ее продают.
Заключение договора купли-продажи и порядок оплаты
После того, как объект выбран, документы проверены и есть договоренность о цене, обычно заключают предварительный договор (predugovor). В этом документе прописываются обязанности покупателя, выбранный объект недвижимости, ее стоимость, условия и сроки оплаты (это может быть оплата в рассрочку, одним платежом и т.д.).
Чаще всего вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Важно понимать, что если покупатель откажется от сделки, то эта сумма не возвращается. Продавец выдает расписку о получении задатка, которую может заверить нотариус.
После этого заключается договор купли-продажи в присутствии нотариуса и судебного переводчика.
У покупателя должен быть в наличии загранпаспорт, продавец обязан предоставить лист непокретности – паспорт объекта недвижимости. Нотариус является гарантом юридической чистоты сделки и обязан уведомлять покупателя о любых рисках и обременениях, связанных с приобретаемым объектом недвижимости.
Заключенный договор переводится на русский язык и является основанием для перевода денег из России в Черногорию.
Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Перед заключением договора покупатель может, имея на руках российский паспорт, открыть счет в черногорском банке или переводить деньги на счет продавца непосредственно из России.
Договор важен для перевода денег из России, так как суммы выше 15 тысяч евро нельзя переводить без оснований в иностранные банки.
После оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины (муниципалитета), на территории которой находится объект.
После получения продавцом денег он подписывает подтверждение отсутствия претензий к покупателю. Это фиксируется нотариально и нотариус выдает сторонам копии договора. Фактически покупатель становится собственником после перечисления оплаты, юридически – после внесения изменений в кадастр и получения нового листа непокретности, уже на свое имя.
Регистрация нового собственника в кадастре
После перечисления оплаты и получения покупателем договора он отдает документы для перерегистрации в государственный кадастр. Ждать решения нужно порядка 60 дней: 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, оформление листа непокретности.
После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности. Продавец и покупатель либо доверенное лицо должны поставить свои подписи в кадастре и подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.
Налоги и расходы на сопровождение сделки
Размер единовременного налога на оборот недвижимости (передачу права собственности) составляет 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию.
Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Юристы советуют платить этот налог только после регистрации в государственном кадастре и получения нового листа непокретности.
Нередки случаи, когда квитанция не приходит, тогда нужно самому идти с документами в налоговую инспекцию и запрашивать у них квитанцию.
Стоимость услуг нотариуса, занимающегося подготовкой и регистрацией договора купли-продажи, составляет от 250 до 1000 евро за сделку, в зависимости от стоимости недвижимости. Также отдельно оплачиваются услуги судебного переводчика: в среднем 20 евро за лист формата A4. Услуги риэлтора оцениваются в 3–5% от суммы сделки.
Каждый год собственник объекта платит налог на недвижимость, который рассчитывается согласно площади и месторасположению объекта недвижимости. Подробности также уточняются в налоговой инспекции.
