Как купить недвижимость в Черногории: все по закону

Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Черногории и оформлять ее как на физическое, так и на юридическое лицо.

Законом об имущественно-правовых отношениях определяется лишь небольшая категория земель и объектов, которые нельзя купить. Так, иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Для покупки объекта недвижимости нужен только загранпаспорт. Также есть возможность приобрести объект и удаленно, для этого нужно в России оформить доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы, а в Черногории перевести ее у судебного переводчика на черногорский язык.

Выбор недвижимости

Залогом хорошей покупки недвижимости является получение наиболее полной информации об объекте и его окружении, а также проверка документов. Идеально увидеть объект своими глазами, еще лучше – не в сезон, чтобы оценить все его возможные недостатки, связанные с климатом. Также важно понять, насколько вас устраивает инфраструктура и сама местность.

Второй важный вопрос – это документы. В зависимости от типа недвижимости: вторичная, новая, строящаяся или земельный участок, нужно проверять наличие необходимых документов, которые должны быть у добросовестного продавца.

Проверку можно осуществлять самим (тут потребуется время и присутствие в стране), а можно поручить ее специализированной фирме. Зачастую проверкой занимаются агентства недвижимости, которые ее продают.

Заключение договора купли-продажи и порядок оплаты

После того, как объект выбран, документы проверены и есть договоренность о цене, обычно заключают предварительный договор (predugovor). В этом документе прописываются обязанности покупателя, выбранный объект недвижимости, ее стоимость, условия и сроки оплаты (это может быть оплата в рассрочку, одним платежом и т.д.).

Чаще всего вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Важно понимать, что если покупатель откажется от сделки, то эта сумма не возвращается. Продавец выдает расписку о получении задатка, которую может заверить нотариус.

После этого заключается договор купли-продажи в присутствии нотариуса и судебного переводчика.

У покупателя должен быть в наличии загранпаспорт, продавец обязан предоставить лист непокретности – паспорт объекта недвижимости. Нотариус является гарантом юридической чистоты сделки и обязан уведомлять покупателя о любых рисках и обременениях, связанных с приобретаемым объектом недвижимости.

Заключенный договор переводится на русский язык и является основанием для перевода денег из России в Черногорию.

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Перед заключением договора покупатель может, имея на руках российский паспорт, открыть счет в черногорском банке или переводить деньги на счет продавца непосредственно из России.

Договор важен для перевода денег из России, так как суммы выше 15 тысяч евро нельзя переводить без оснований в иностранные банки.

После оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины (муниципалитета), на территории которой находится объект.

После получения продавцом денег он подписывает подтверждение отсутствия претензий к покупателю. Это фиксируется нотариально и нотариус выдает сторонам копии договора. Фактически покупатель становится собственником после перечисления оплаты, юридически  – после внесения изменений в кадастр и получения нового листа непокретности, уже на свое имя.

Регистрация нового собственника в кадастре

После перечисления оплаты и получения покупателем договора он отдает документы для перерегистрации в государственный кадастр. Ждать решения нужно порядка 60 дней: 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, оформление листа непокретности.

После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности. Продавец и покупатель либо доверенное лицо должны поставить свои подписи в кадастре и подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.

Налоги и расходы на сопровождение сделки

Размер единовременного налога на оборот недвижимости (передачу права  собственности) составляет 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию.

Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Юристы советуют платить этот налог только после регистрации в государственном кадастре и получения нового листа непокретности.

Нередки случаи, когда квитанция не приходит, тогда нужно самому идти с документами в налоговую инспекцию и запрашивать у них квитанцию.

Стоимость услуг нотариуса, занимающегося подготовкой и регистрацией договора купли-продажи, составляет от 250 до 1000 евро за сделку, в зависимости от стоимости недвижимости. Также отдельно оплачиваются услуги судебного переводчика: в среднем 20 евро за лист формата A4. Услуги риэлтора оцениваются в 3–5% от суммы сделки.

Каждый год собственник объекта платит налог на недвижимость, который рассчитывается согласно площади и месторасположению объекта недвижимости. Подробности также уточняются в налоговой инспекции.